Analisi di Business Intelligence Group (BIG), elaborata con i sistemi di intelligenza artificiale di BIG che monitorano in tempo reale le tendenze del retail e dei comportamenti di consumo. A cura di Gianni Bientinesi, CEO di Business Intelligence Group.
Ultimo aggiornamento: 16 ottobre 2026 · Tempo di lettura: 18 minuti
In sintesi (per chi ha due minuti)
- In Italia i centri commerciali attivi sono 1.006 nel 2026 (+0,5%), con il 67% oltre i vent’anni di età e una crescita dello stock prevista entro il 2028 non superiore allo 0,4%.
- In Europa la fase dei grandi centri è finita: 26 aperture sopra i 50.000 mq dal 2020 contro 241 nel decennio precedente. Il capitale resta: i centri valgono il 34% degli investimenti retail europei nel primo semestre 2026.
- I cinque grandi mercati divergono: Spagna in crescita (vendite +7%), Regno Unito in calo di traffico ma non di visite, Francia con sfitto al 16,8%, Germania ferma nel numero e in trasformazione, USA polarizzati tra mall di qualità e coda lunga.
- Il dato chiave non è il traffico ma la permanenza: in Italia cresce di 4,5 minuti in tre anni, in controtendenza con l’Occidente.
- Il concept sta uscendo dall’edificio: le 14 grandi stazioni italiane fanno oltre 800 milioni di visite l’anno, i club proprietari dello stadio ricavano il 76% dei ricavi commerciali fuori dalle partite, gli aeroporti hanno più passeggeri che mai e meno spesa a testa.
- Per chi fa retail: scegliere il flusso, non il formato; misurare la conversione, non gli ingressi; progettare per un pubblico che invecchia e si restringe.
Perché contare i centri commerciali non basta più
Che cosa misuriamo, quando contiamo i centri commerciali? Per trent’anni abbiamo contato metri quadrati, aperture e parcheggi. Oggi quei numeri dicono poco, perché il formato ha cambiato funzione mentre continuavamo a misurarlo con i vecchi strumenti. Un mercato che non cresce può essere un mercato che si trasforma, e la differenza tra i due casi è ciò che chi fa retail deve saper leggere.
Questa analisi nasce dal lavoro dell’Atelier di ricerca di Business Intelligence Group, che integra ricerche sui consumatori e sistemi di intelligenza artificiale per il monitoraggio continuo delle fonti di settore: osservatori, associazioni, società di advisory, istituti statistici. Ogni dato riportato è accompagnato dalla fonte e dal perimetro, perché in questo mercato chi vi racconta un numero senza dirvi come è stato costruito vi sta raccontando una storia.
Quanti sono i centri commerciali in Europa nel 2026?
Dipende da come si definisce “centro commerciale”. Il database RegioData supera i 12.000 centri includendo parchi commerciali, ipermercati e outlet. Uno studio del 2015 ne contava 9.263 in 34 paesi, per quasi 190 milioni di metri quadrati locabili.
Il segnale più leggibile riguarda i grandi centri: circa 600 strutture oltre i 50.000 mq in Europa, di cui 90 oltre i 100.000; 241 aperture nel decennio 2010-2020, 26 dal 2020. La fase delle cattedrali è chiusa.
Il capitale, invece, è tornato. Nel 2025 gli investimenti in centri commerciali europei sono stati circa 21 miliardi di euro, dentro un retail complessivo di 31 miliardi contro i 78 del picco 2015. Nel primo semestre 2026 i centri hanno pesato per il 34% degli investimenti retail, la quota più alta dal 2022, e la vacancy prime media è scesa per la prima volta in dieci anni, dal 9,7% al 9,1%. Meno costruzione, più selezione: gli investitori non comprano superficie, comprano bacini.
Come stanno cambiando i centri commerciali nei grandi mercati?
Francia: il traffico si sfilaccia
Procos rileva una frequentazione in calo dell’1,7% nel 2025; FACT indica +0,6% con fatturato a -0,2%. Due fonti autorevoli, due segni: la verità sta nei perimetri. Lo sfitto non ammette ambiguità: 16,8% nei centri commerciali, in crescita, contro l’11,7% dei negozi di strada. E i dati 2026 confermano che più traffico non si traduce più in più vendite.
Germania: non si costruisce, si trasforma
I grandi centri sopra i 10.000 mq sono 506 al 1° gennaio 2026, invariati, con superficie complessiva +3% a 17,2 milioni di mq. Trentotto centri sono in ammodernamento, spesso riducendo il retail per altre funzioni. Le insegne più presenti: Deichmann (288 negozi), Ernsting’s Family (261), dm (237).
Spagna: il mercato che corre
Nel primo semestre 2026 i 595 centri e parchi commerciali registrano vendite +7% e afflussi +4%, con oltre 1.300 milioni di transazioni (+18%). La Spagna ha 74 mega-centri oltre i 50.000 mq, più di ogni altro paese. La ristorazione è la prima categoria di apertura: 169 insegne su 643 nel 2025. I dati sono di fonte associativa e vanno letti con questa consapevolezza.
Regno Unito: si entra, non si compra
Traffico totale -0,8% nel 2025, -10,1% nei centri ad aprile 2026, -3,5% a settembre. Ma a giugno le visite complessive ai centri sono salite dello 0,6% mentre il traffico nei negozi scendeva del 2,5%. Le persone vanno ancora nei centri. Entrano meno nei negozi. È la frattura tra presenza e consumo che tutto il settore dovrà gestire.
Stati Uniti: due mercati con lo stesso nome
Le fonti oscillano tra 900 e 1.200 mall. Il dato utile è la qualità: i mall “A++” superano il traffico 2019, gli “A” lo recuperano, i “B” e “C” restano indietro. I primi 100 mall valgono metà del settore, i 350 più deboli il 10%. Non declino: selezione.
Quanti sono i centri commerciali in Italia e come sono cambiati?
I numeri 2026
Secondo l’Osservatorio Reno per Confimprese, i centri attivi sono 1.006, cinque in più del 2025. Si aprono da due a quattro centri l’anno; una sola chiusura negli ultimi dodici mesi. La pipeline 2026-2028 prevede quattro nuovi centri (Cantù, Torino, Brescia nel 2027; Messina nel 2028) e cinque ampliamenti, per una crescita massima dello stock dello 0,4%. Il 67% dei centri ha oltre vent’anni, con età media di 24.
La dinamica 2016-2026
| Anno | Centri commerciali | Retail park | Fonte e perimetro |
|---|---|---|---|
| 2016 | 767 “di riferimento” | 153 | Reno, senza i piccoli centri convenience |
| 2018 | 948 | — (1.158 totali) | Reno-Confimprese |
| 2025 | 1.001 | 341 | Reno |
| 2026 | 1.006 | — | Reno |
In otto anni i centri sono cresciuti di circa il 6%; i retail park sono più che raddoppiati. La crescita si è spostata verso formati più semplici, che servono una funzione ma non costruiscono un luogo. Nel 2016 avevamo un centro ogni 64.000 abitanti; con una popolazione intorno ai 59 milioni e in calo verso i 55 entro il 2050 secondo l’Istat, la densità cresce senza che nessuno costruisca.
Tre mercati in uno
Nel 2025 i centri con rating A o superiore erano 75, il 7%, con 30 promozioni in un anno. Lo sfitto: 3,1-5,2% nei premium, 8,3% nei provinciali, 15% nei locali. L’Italia non ha un mercato dei centri commerciali: ne ha almeno tre.
La novità vera: bacino e permanenza
Su oltre cento centri, con geolocalizzazione anonima, Reno misura il bacino reale (l’area da cui arriva il 70% delle visite) e la permanenza effettiva. In tre anni la permanenza è cresciuta di 4,5 minuti in sette centri su dieci, in controtendenza rispetto all’Occidente. Il retail park serve un bacino di 19 km con visite di 46 minuti. Il centro non viene più scelto per quanto è vicino, ma per quanto tempo vale la pena restarci.
Chi gestisce e chi abita i centri italiani
Nhood ha gestito nel 2025 464 asset europei con 608 milioni di visitatori, 130 milioni in Italia, con una strategia dichiarata di trasformazione in destinazioni con servizi, food, salute e funzioni urbane. Klépierre considera l’Italia il secondo mercato dopo la Francia. Operatori retail come Frasers e INGKA comprano immobili per controllare il contesto, e ad Arese Finiper è gestore e retailer insieme.
Tra 2021 e 2025 le principali insegne hanno movimentato oltre 7.500 location con saldo netto di 556 aperture: rotazione, non stagnazione. Crescono food, beverage e pet; la moda è in contrazione strutturale. L’anchor è sempre più il food specializzato, come Tosano alle Porte di Milano. In Europa il 65% dei retailer pianifica di espandersi e il 93% vuole mantenere o aumentare le superfici, ma la domanda si concentra sulle posizioni migliori, con il key money tornato anche nei centri selezionati.
Le tre fasi dell’evoluzione del centro commerciale
- Il contenitore (fino al 2010). Negozi sotto un tetto, parcheggio, comodità.
- La destinazione (2010-2020). Il decennio dei mega-centri: cinema, ristorazione, intrattenimento.
- Il quartiere (dal 2020). Investimenti sul patrimonio esistente, cambi di destinazione, integrazione con la città.
L’Italia è nella terza fase per i numeri, non ancora per gli investimenti: stesso parco anziano della Germania, senza il programma di modernizzazione tedesco.
Quali sono gli esempi che spiegano dove va il concept?
- Southdale, Minneapolis: il primo mall chiuso della storia, oggi riposizionato con residenze, uffici e spazi pubblici.
- Westfield Hamburg-Überseequartier: un quartiere misto, indicato dall’EHI come modello.
- Merlata Bloom, Milano: oltre quaranta ristoranti, programma culturale e lavoro con le associazioni per costruire una comunità attorno al centro.
- Neapolis, Campania: food court da 23.000 mq per un bacino di 1,9 milioni di persone.
- Porta di Roma, Fiordaliso, Flash Beinasco: gioco per età, laboratori per bambini, pista kart indoor da 3.700 mq. Qui si vendono ore, non articoli.
- K11 Shanghai, COEX Seoul: arte interattiva e una biblioteca con 50.000 libri.
- Mall of the World, Dubai: annunciato nel 2012, cantiere mai aperto nel 2025. La scala non è un progetto.
Il concept esce dal concept: stazioni, stadi, aeroporti
Se il centro commerciale è un’idea e non un edificio, la domanda non è dove costruire il prossimo, ma dove l’idea sta migrando. La risposta è: dove il flusso c’è già.
La stazione: il centro che non deve convincere nessuno a venire
Grandi Stazioni Retail gestisce 14 stazioni con oltre 800 milioni di visite l’anno, più di 800 unità commerciali e circa 190.000 mq locabili. Nel 2024: 775 milioni di visite, 2,1 milioni al giorno, misurate con un sistema total audience sviluppato con Bocconi e Politecnico. Il centro commerciale più visitato d’Italia faceva 18,6 milioni di accessi. Le stazioni ne fanno più di quaranta volte tanto.
Il travel retail italiano vale 3,176 miliardi di ricavi diretti nel 2025 (+7,2%), con 1.951 punti vendita, un tempo medio di sosta di 25 minuti e 830 milioni di passeggeri nelle stazioni contro 230 negli aeroporti. Con uno scontrino medio di 19,2 euro, un euro in più di spesa vale 830 milioni l’anno. Il food è diventato l’ancora della stazione, con cantieri da 40 milioni su Milano e Napoli Centrale. Il turista straniero arriva 48 minuti prima e spende di più. E il capitale infrastrutturale si è mosso: la società è passata nel 2024 a un fondo DWS-Omers.
Lo stadio: da evento a quartiere
I club europei di prima divisione proprietari dello stadio ricavano il 76% dei ricavi commerciali fuori dalle partite. Tottenham Hotspur Stadium, un miliardo di sterline, ospita NFL, concerti ed eventi, con 344 milioni di sterline di valore aggiunto e 3.700 posti di lavoro nel territorio. SoFi Stadium è il baricentro di Hollywood Park: fino a 2.500 residenze, 890.000 piedi quadrati di retail, uffici, hotel e parchi. La lezione: creare un mix di funzioni non basta se non c’è un programma che le faccia vivere. In Italia, dove gli stadi sono vecchi e raramente di proprietà, la domanda non è quanti spettatori entrano la domenica ma cosa accade gli altri 340 giorni.
L’aeroporto: il laboratorio dove tutto è già successo
Il travel retail mondiale vale oltre 72 miliardi di dollari nel 2025, con gli aeroporti dominanti grazie ai tempi di permanenza. Ma nel 2024, con un record di 9,5 miliardi di passeggeri, i ricavi restavano 13% sotto il 2019: il divario tra traffico e valore è diventato strutturale. La minaccia non è il traffico, è la rilevanza e la conversione.
Lo stesso modello, problemi opposti
| Luogo | Flusso | Tempo | Problema |
|---|---|---|---|
| Centro commerciale | Da creare | Crescente | Attrarre |
| Stazione | 2,1 milioni al giorno | 25 minuti | Convertire |
| Stadio | A picchi | Lungo ma raro | Riempire i giorni vuoti |
| Aeroporto | 9,5 miliardi nel mondo | Lungo e forzato | Spesa a testa |
Il luogo non è più la variabile indipendente. Lo sono il flusso, il tempo e l’intenzione. E la lista dei luoghi candidati si allunga: ospedali, campus, poli uffici, aree di servizio, porti e navi da crociera, fino alle piazze cittadine dei distretti del commercio. Dove c’è un flusso obbligato e tempo non pianificato, c’è un centro commerciale in potenza.
Quali sono le possibili evoluzioni?
- Polarizzazione: pochi centri concentrano valore, la coda lunga si svuota.
- Quartiere misto: residenze, uffici, servizi pubblici.
- Servizi e salute: gli inquilini del futuro vengono da salute, food, leisure e servizi.
- Esperienza e cultura: la scommessa asiatica.
- Riconversione del residuo: demolizione parziale, cambio di destinazione.
Il fattore trasversale è demografico. Un Paese che invecchia e si restringe cambia la domanda, non solo il volume. Il consumatore maturo vede supermercati e centri come punti d’incontro, e rifiuta le offerte “per anziani” pensate come categoria separata.
Cosa deve fare chi fa retail: sei indicazioni operative
- Scegliete il flusso, non il formato. Chi passa, quanto tempo ha, con quale intenzione: tre domande a cui risponde solo una ricerca sul campo.
- Misurate il tempo, non il passaggio. Chiedete dati di geolocalizzazione e permanenza prima di firmare.
- Scegliete per qualità. Un metro quadro in un centro A costa di più e vale di più; un centro locale con sfitto al 15% è un rischio che il canone scontato non ripaga.
- Capite chi è l’anchor. Il centro è un’alleanza: il mix deve essere coerente con il cliente che l’anchor porta.
- Non confondete traffico e valore. Aeroporti e centri inglesi lo dimostrano: la gente può crescere mentre la spesa cala.
- Progettate per chi invecchia e per i giorni vuoti. Il martedì mattina è il vero test di un luogo.
Le considerazioni di Gianni Bientinesi
In trent’anni di ricerche sui consumatori ho visto il centro commerciale passare da simbolo della modernità a presunto cadavere, e in entrambi i casi la diagnosi era sbagliata. Il centro non è morto. Ha cambiato mestiere, e lo ha fatto prima che noi cambiassimo gli strumenti di misura. Ma non basta prenderne atto. Bisogna avere il coraggio di dire che il modello, così com’è, farà fatica a resistere.
Il dato che più mi colpisce non è la crescita spagnola né il calo inglese. È quel +0,6% di visite e -2,5% di ingressi nei negozi britannici. Le persone continuano ad andare nei centri. Non vanno più per comprare. Vanno per stare, mangiare, incontrarsi, trovare riparo. È un mestiere sociale prima che commerciale, in un Paese che perde negozi di prossimità e si svuota demograficamente. Il centro è diventato, senza averlo scelto, una delle poche piazze rimaste. Ma è una piazza privata, e chi la gestisce dovrà decidere se accettare questa responsabilità o difendere soltanto il canone.
E qui va detta una cosa scomoda. Oggi in Italia i centri storici sono tutti uguali. Entrate nella via principale di Firenze, Torino, Bari o Verona e troverete le stesse venti insegne globali, le stesse vetrine, la stessa musica. I centri commerciali hanno esportato il loro modello nelle città, e i brand globali hanno occupato anche gli spazi che potevano restare autentici: la bottega, la libreria, il laboratorio, il bar di quartiere. Abbiamo trasformato i luoghi più identitari del Paese in gallerie commerciali a cielo aperto, e poi ci stupiamo se la gente non trova più motivi per sceglierne uno piuttosto che un altro. L’omologazione non è un effetto collaterale: è il risultato di vent’anni di scelte fatte sui volumi di vendita invece che sul senso dei luoghi.
Questo è il nodo. Un consumatore che ha tutto a portata di schermo non esce di casa per vedere ciò che vede ovunque. Esce per qualcosa che non può replicare altrove: un’esperienza, una relazione, un luogo con una storia vera. I dati sulla permanenza lo dicono con chiarezza: la gente resta dove trova una ragione autentica per restare. Chi continua a riempire i metri quadrati con lo stesso mix dovrà accettare che il traffico c’è, ma il valore no, come stanno scoprendo Regno Unito e aeroporti. Il modello del centro commerciale, nella forma in cui lo conosciamo, non reggerà il prossimo decennio se non viene ripensato alla radice.
Eppure sono ottimista, perché la domanda è già cambiata e aspetta solo un’offerta all’altezza. Il concept non aspetta. Le stazioni italiane fanno più visite di tutti i centri commerciali del Paese insieme. Gli stadi inglesi guadagnano tre quarti dei ricavi quando non si gioca. Tre luoghi diversi, una sola storia: il flusso si può ereditare, il valore si deve costruire. E il valore, oggi, si chiama autenticità: produttori locali accanto ai brand, artigiani dentro le gallerie, servizi che una comunità usa davvero, spazi che raccontano il territorio invece di cancellarlo. Non è nostalgia. È la sola strategia che i numeri rendono sostenibile.
L’Italia ha un vantaggio che non sta sfruttando: le stazioni più frequentate d’Europa, un parco di centri vecchio ma con permanenza in crescita, stadi che aspettano un’idea e un patrimonio di identità locali che nessun altro Paese possiede. Non mancano i luoghi. Mancano i dati sui comportamenti di chi li attraversa, e il coraggio di ripensare il senso delle cose prima dei metri quadrati. Chi continuerà a ragionare per formati e per insegne perderà. Chi imparerà a ragionare per flussi, per tempo e per autenticità troverà centri commerciali dove nessuno li ha ancora visti.
L’algoritmo non pensa: sei tu che devi farlo.
Domande frequenti sui centri commerciali nel 2026
Quanti centri commerciali ci sono in Italia nel 2026?
1.006 centri attivi secondo l’Osservatorio Reno per Confimprese, in aumento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Il 67% ha più di vent’anni.
Quanti centri commerciali ci sono in Europa?
Dipende dalla definizione: tra 9.000 e oltre 12.000 a seconda che si includano retail park, ipermercati e outlet. Circa 600 superano i 50.000 mq.
Il centro commerciale è in crisi?
No. È in trasformazione: le aperture sono ferme, gli investimenti vanno sulla riqualificazione, la permanenza cresce. Il rischio riguarda la coda lunga dei centri locali, con sfitto al 15%.
Quale paese europeo ha i centri commerciali più dinamici?
La Spagna, con vendite +7% e afflussi +4% nel primo semestre 2026 (fonte AECC). Il Regno Unito è il mercato con il calo di traffico più evidente.
Perché le stazioni sono il nuovo centro commerciale?
Le 14 grandi stazioni italiane registrano oltre 800 milioni di visite l’anno, più di quaranta volte il centro commerciale più frequentato d’Italia. Il flusso c’è già; il lavoro è convertire il passaggio in spesa.
Cosa deve fare un retailer nel 2026?
Scegliere in base al flusso e al tempo disponibile, non al formato; misurare permanenza e conversione; preferire la qualità alla dimensione; progettare per un pubblico più anziano.
Nota metodologica
Questa analisi è un’elaborazione originale di Business Intelligence Group. I dati provengono da fonti pubbliche di settore, selezionate e verificate attraverso i sistemi di intelligenza artificiale di BIG per il monitoraggio continuo delle tendenze del retail, e interpretate dal team di ricerca. Dove le fonti divergono, le divergenze sono riportate. I dati di fonte associativa sono segnalati come tali.
Fonti: Osservatorio Reno per Confimprese (2025, 2026) · Osservatorio CNCC-EY · Procos, FACT, Codata (Francia) · EHI Retail Institute (Germania) · AECC (Spagna) · BRC-Sensormatic (Regno Unito) · Newmark, CoStar, Green Street, Cushman & Wakefield (USA) · RegioData · AEW · Savills · CBRE · Istat · Cermes Bocconi · Nhood · Grandi Stazioni Retail · Lichfields · Addleshaw Goddard · Kearney · m1nd-set.
Business Intelligence Group (BIG) è una società di ricerche di mercato e consulenza strategica basata sui dati, con sedi a Pisa e Novara, certificata ISO 9001 e membro ASSIRM. Integra ricerche sui consumatori con piattaforme proprietarie di intelligenza artificiale, tra cui il Blueprint AI Evolution Framework e BIG GEO, il sistema di geo-intelligence per le decisioni localizzative nel retail.
Gianni Bientinesi è sociologo, fondatore e CEO di Business Intelligence Group, con quasi trent’anni di esperienza nei comportamenti di consumo (AC Nielsen, Ipsos, Kantar, dodici anni alla direzione Business Intelligence di Leroy Merlin Italia). È autore di Decidere nell’era dell’algoritmo (Minerva Edizioni, 2026) ed è tra i vincitori dell’ESOMAR Global Insight250 2026.
